Werkswohnungen – Bezahlbarer Wohnraum für Mitarbeiter
Die ersten Mitarbeiter sind bereits im Herbst in dem beeindruckenden Gebäude in der Gertrud-Grunow-Straße 58 eingezogen – heute nähert sich das Vorzeige-Bauprojekt in Schwabing der Fertigstellung. B&O hat nach Plänen von Prof. Dr. Jocher auf dem Gelände der ehemaligen Funkkaserne am Domagkpark in München innovative Werkswohnungen errichtet, die sich einerseits an bewährten Lösungsansätzen wie dem Holz-Hybrid-Bau orientieren, parallel dazu aber auch neue Ansätze wie Clusterwohnungen und den Campusgedanken einführen.
Der Domagkpark gilt als Modellquartier des urbanen Städtebaus. Erstmals zeichnete sich ein Konsortium aus Baugenossenschaften, Baugemeinschaften, städtischen und privaten Wohnungsbaugesellschaften verantwortlich bereits ab der ersten Planungsphase gemeinsam ein lebendiges Wohnumfeld zu entwickeln. 2017 wurden diese Anstrengungen mit dem renommierten „ULI Germany Award for Excellence 2017″ des Urban Land Instituts (ULI) ausgezeichnet. Nach Auffassung der Jury konnte das Quartier auf dem Gelände der ehemaligen Funkkaserne – einer der letzten großen Entwicklungsflächen in München – auf mehreren Ebenen überzeugen. Hervorgehoben wurden der Bereich Nachhaltigkeit und das Thema Energieeinsparung sowie die Schaffung von Räumen zur sozialen Vernetzung.
Vorzeigemodell für eine zukunftsweisende Quartiersentwicklung
Auf dem 24,3 Hektar großen Areal, nur wenige Trambahnstationen von der Münchner Freiheit entfernt, ist ein gemischtes Quartier aus rund 1.600 Wohnungen für alle Einkommensgruppen, Einzelhandel, Büros und zahlreichen Räumen für soziale, kulturelle und nachbarschaftliche Nutzung entstanden. Neben preisgekrönter Architektur finden sich dort auch ein Quartiersmanagement, ein Concierge-Dienst und jede Menge alternative Mobilitätsangebote. Die Leihräder, E-Ladesäulen, Sharing-Cars und Elektromopeds sollen heute schon zeigen, wie der Verkehr in Städten von morgen aussehen könnte.
B&O als Vorbild beim Engagement für die Mitarbeiter
Das Thema Werkswohnungen wollte auch die Stadt München neu belebt wissen, um dadurch einen weiteren Hebel gegen den steigenden Wohnungsmangel in der Landeshauptstadt zu generieren. Und so wurde ein Grundstück speziell für diesen Zweck ausgewiesen. B&O erhielt dafür den Zuschlag. Nicht ohne Grund, denn man hat viel Erfahrung mit Bauen in engen, innenstädtischen Lagen. Zudem ist das Thema Mitarbeiterwohnungen bei B&O bereits eine seit langem gelebte Realität. Seit der Übernahme des Parkgeländes in Bad Aibling (ebenfalls eine ehemalige Kaserne) im Jahr 2005 hat B&O viel Wohnraum geschaffen – die Campus-Philosophie: „Wohnen, leben und arbeiten an einem Ort“.
Mut, Kompetenz und Kreativität
In der Gertrud-Grunow-Straße 58 – die Namensgeberin prägte übrigens die Form- und Farbenlehre am Weimarer Bauhaus entscheidend – entstand nach den Plänen von Professor Dr. Thomas Jocher ein innovatives Gebäude mit 19 Wohnungen zwischen 40 und 101 Quadratmeter und einer Gesamtwohnfläche von 1.919 Quadratmetern.
Dazu kommt noch eine eingeschossige Tiefgarage. Die verwendete Holz-Hybrid-Konstruktion besteht aus einem Stahlbeton-Skelettbau mit eingeschobener, vorgefertigter Holzfertigteilfassade. Während ein Teil der Wohnungen klassische 1- bis 3- Zimmer Wohnungen darstellen, sind zwei Wohnungen im 3. Obergeschoss innovativer konzipiert. Sie wurden als 5- und 6-Wohneinheiten-Clusterwohnungen entwickelt. Das bedeutet: Die Bewohner teilen sich Küche, Balkon und Wohnraum, haben aber anders als bei den früheren WGs einen individuellen Wohn-/Schlafraum in unterschiedlichen Größen mit eigenem Bad und teilweise eigener Kochgelegenheit. Die Wohnungen werden nur an Mitarbeiter der B&O Gruppe vermietet. Hier wohnen vom Monteur über den Bauleiter bis hin zum Softwareentwickler Angestellte aus den verschiedenen Bereichen des Unternehmens.
Zu den Fakten: Gebaut wurde das Gebäude von der B&O Wohnungswirtschaft NRW GmbH. Der Baubeginn erfolgte offiziell im April 2017 mit den Verbauarbeiten an der Baugrube und den Erdarbeiten. Die Fertigstellung war Mitte September 2018. Inzwischen sind alle Wohnungen vermietet. Kein Wunder bei der Lage. In der Abendsonne auf der gemeinschaftlich genutzten Dachterrasse genießen die Bewohner einen atemberaubenden Ausblick: Die modernen Wohngebäude lassen in dem Quartier ein urbanes Großstadtgefühl aufkommen, dazwischen viel Grün, alter Baumbestand und viele Familien mit Kindern. Einen Katzensprung weiter ragen die Highlight Towers – für Münchner Verhältnisse – hoch in den Himmel. Und dreht man sich ein Stückchen weiter, hat man den Olympiaturm vor Augen.
Interview Jörg Ihle, Projektleiter
Herr Ihle, Holz-Hybrid-Bauten sind für Sie ja nicht neu. Gab es dennoch besondere Herausforderungen bei diesem Gebäude?
Es gab besondere Herausforderungen. Dies lag aber weniger am Bauen selbst, als an der Enge durch die innerstädtische Lage. Während der gesamten Bauzeit mussten wir damit zurechtkommen, dass aufgrund der an unser Grundstück angrenzenden Flächen, Baumaßnahmen der Stadt München durchgeführt wurden und uns so gut wie keine Lagerflächen und Anlieferzonen zur Verfügung standen. Aber wir haben dann doch immer wieder eine Lösung gefunden.
Nicht ganz so einfach dürfte sich die Schule, die in unmittelbarer Nähe liegt, auf die Bauarbeiten ausgewirkt haben. Wie war da ein sicherer Baustellenbetrieb möglich?
Wir hatten natürlich alles vorschriftsmäßig abgesichert. Aber wir hatten schon oft viele kleine Zuschauer hinter dem Bauzaun. So große Baugeräte zu sehen, war für die Kinder sehr spannend. Für die Bauarbeiter war es natürlich eine große Herausforderung. Immerhin hat die Grundschule 80 Klassen. Morgens und mittags war es schon sehr schwierig zur Baustelle bzw. von der Baustelle zu kommen, da inzwischen ja sehr viele Schüler per Auto zur Schule gebracht und wieder abgeholt werden.
Kommen wir zur Technik. Gab es da besondere Problemkreise?
Bei B&O haben wir ja große Erfahrung mit dem Thema Holz-Hybrid-Bau. Dennoch ist jede Baustelle anders. Die geplante Konstruktion war zeitweise schon sehr kompliziert umzusetzen, da eine absolut genaue Leistungsausführung des Rohbaus gewährleistet sein musste, um die auf den Millimeter genau vorfertigte Holzfertigteilfassade montieren zu können. Aber wie Sie sehen, hat alles sehr gut geklappt.
Das klingt nach vielen Prozess-Beteiligten oder?
Die gesamte Baumaßnahme wurde von zahlreichen Architekten- und Ingenieurbüros begleitet, da wir sehr hohe Anforderungen an den Schall- und Wärmeschutz des Gebäudes hatten, um die Vorgaben eines KfW 40 Energieeffizienzhauses erfüllen zu können.
Was bedeutet das genau in der Praxis?
Das Gebäude verfügt über einen sehr hohen energetischen und baulichen Standard. Es wurden Lüftungsanlagen mit integrierter Wärmerückgewinnung, Fußbodenheizungen, Wasserenthärtungsanlagen und Solaranlagen eingebaut. Alle verbauten Materialien entsprechen dem ökologischen Kriterienkatalog der Stadt München. So wird beispielsweise das gesamte Regenwasser nicht wie gewöhnlich in die Kanalisation eingeleitet, sondern durch spezielle Versickerungsanlagen direkt in die angrenzenden Freiflächen abgeführt.
Noch eine letzte Frage: Beim Dantebad waren ja die einschwebenden Nasszellen bei den Journalisten und Baustellen-Zuschauern sehr beliebt. War das bei diesem Projekt auch der Fall?
Ja, darauf wollten wir auch in Schwabing nicht verzichten. Dieses Mal hatten wir aber eine Premiere. Die beiden eingebauten Bäder sind die ersten Prototypen unserer neue Tochterfirma B&O Prelog, die sich ganz dem Thema der Entwicklung von Systembädern widmet. Insofern ist das Gebäude eine doppelte Premiere.